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2015房产趋势美家乐集成灶推荐
发布时间:2015-4-30 9:15:36

        

 随着传统经济增长方式的转变,三驾马车拉动经济要转向以新型城镇化发展来带动的内需模式,同时,房地产行业也将进入新常态:新技术、新业态、新产品、新模式。这涵盖了在未来房地产行业的十大思考。

从百姓投资来看,过去十年间,买房置业投资成为广大老百姓的首选,尤其是2008年以后我国股市的长期低迷,百姓的投资渠道受限,买房投资成为人民为数不多的选择。所以我国住房不仅具有居住功能还兼有投资属性,在过去十年投资的比例还是不可小觑的。投资的收益也是非常可观的。2009年有业内人士在北京买房投资,一套两居室当时价格100万,而到现在已经上涨到300万左右。投资的收益非其他产品可比。
但是随着我国房地产行业的发展以及人口结构的转变,尤其是我国住房政策打击投机性需求支撑自住性需求的政策引导下,房价盲目快速上涨的时代已经结束(前提是货币政策
 
 
稳定)。以后刚需以及改善需求将成为未来市场的主流,所以盲目买房投资的时代已经结束,而以年轻人为主力的置业者对于房子提出了更高的个性化的要求。这就对产品的个性化创新提出更高的要求。
2、市场投资以“四个新常态”代替30年高强度投资
2003年-2013年是我国房地产市场的发展的黄金十年,房地产业成了企业孵化器,也是富豪的生产线,同时,也是老百姓投资标的物。当前万科已经成为了全球最大的房地产开发企业,2014年万科的销售回款已经突破2000亿元。而企业利润也从几亿元上涨到百亿元以上。高速增长的房企不仅仅是万科一家,绿地、保利、恒大等房企均在这一轮发展中快速崛起。伴随着大房企发展起来的还有众多的中小房企。
但是随着房地产市场的发展以及行业的政策调控,行业竞争、兼并致使大批房企倒闭。根据相关机构的统计,2014年1-9月份房地产行业已完成和未完成的并购金额合计为1054.04亿元,去年同期这一数据仅为552.38亿元,同比增长了90%。而房企新注册数量呈现下降趋势,国家工商行政管理总局企业注册局昨日发布数据2010年,全国新登记房地产企业曾高达8.07万户,注册资本8775.15万元;2011年,减少到7.66万户,7943.99万元;2012年,进一步减少到5.56万户,5486.38万元。
房企的调整最终脱离不开需求,以需求为导向才是最终的出路。所以个性化需求派生出来的新技术、新业态、新产品、新模式成为房企投资的关键,比如复星的蜂巢理论、万科的城市配套商(住宅、体验商业、产业地产,好产品、好服务、好社区)的四新的探索。
3、房企大规模新增投资由国内市场开始转向国外市场
近年来,我国已经成为全球最大的资本输出国,而对外的房地产投资占比较大。有数据统计显示,2014年我国跨境房地产投资将可能超过300亿元美元,折合人民币1866亿元。这一数字超过数年海外地产投资的总和。万科、碧桂园、万达、绿地、首创、新华联对外均有动作。今年7月8日,万达集团宣布,将投资9亿美元在美国芝加哥建设五星级酒店及公寓项目,建成后该项目有望成为芝加哥第三高建筑;一个月后,万达又在澳大利亚完成了对黄金海岸市珠宝三塔项目的并购,计划建设一栋五星级酒店和两栋销售型酒店式公寓;而在年初,万达还宣布投资20亿英镑-30亿英镑在英国开展城市改造项目;6月份则以2.65亿欧元收购了西班牙马德里的地标建筑西班牙大厦。绿地目前已进入韩国、澳大利亚、美国、英国、马来西亚、泰国、加拿大等4大洲9个国家13个城市,海外项目总投资超200亿美元。
还有一个特点就是在我国房企走出去的同时,海外资本以及资本模式开始在国内展开。政策方面也开始搭建平台。9月30日公布的央行、银监会文件(“央四条”)提出,鼓励银行业金融机构通过发行MBS、发行期限较长的专项金融债券等,用于增加首套和改善型普通自住房贷款投放。同时,开展房地产投资信托基金(REITs)试点。
4、商业市场生产能力过剩,生产组织向“小、智、专”趋变
随着我国住宅市场调控的不断持续,房企向商业地产转型的趋势不断加大。为数不少的企业在2014年企业战略中表示要布局或者加大商业地产领域的投入。但是近年来由于商业地产的快速增长,商业体量已经呈现出过剩的态势。亚太商业不动产学院学术委员会专家指出:“现在商业综合体的存量面积已超过3亿平方米,这中间到底有多少优质资产?” 按照20%-30%的增速,到2015年,这一数据将达到3.6亿平方米,专家提到的正是人们要对商业过剩的警惕。
电商的崛起对于商业地产也是极大的冲击,当网上购物从写字楼白领普及到居家主妇,甚至向中年以上人群蔓延,再没有人能够忽视电商的力量。电商不仅成为诸多实体店的隐忧,万达商业也开始涉及电子商务化。 
在传统商业的运营过程中,运营商或者业主也在不断的调整,比如一些商场的百货销售如果生意不好就会开辟一部分空间向餐饮或者娱乐转型,以特色商业来带动人气。专业市场将成为未来的发展趋势,开发商们感叹“招商难”,而品牌商家也在抱怨“选址难”。这个怪象折射出商业地产的同质化竞争程度。
5、行业由劳动密集型、资本密集型开始向技术、人才密集型转化
传统的房地产行业是典型的资金密集型行业,具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。传统的房地产经纪行业则是典型的劳动密集型行业。据有关数据统计,仅仅上海二手房中介门店就有1.5万家左右,如果以平均每个门店6个人计算,从业人员就在10万左右,这还不包括代理公司案场从业人员数量。
互联网技术以及计算机技术对于该行业也有较大的冲击,房地产行业也在向技术和人才密集型发展。今年张江高新青浦园区内的3D打印建筑正式揭开神秘面纱。在园区内的一片空地上,10幢一至两层的毛坯新房错落安置。这10幢有着方便面式外表纹理的房子,并非由工人一砖一瓦砌出来,而是由一台3D打印机,在24小时内打印出来的。 该技术不仅将建筑垃圾变废为宝,让建筑工人做更体面的工作,让建筑成本降低50%,让更多人住得起房子,并且大大减少建筑工人的使用数量。
今年3月12日,上海8家房产中介组成联盟宣布,即日起暂停在上海安居客上发布二手房房源信息。这在一定程度上可以看出电商对于传统中介的冲击,中介等从业人员要求理财分析师化、房地产从业人员要求金融化、产业化。 
6、房地产将由价格竞争转向质量、品质、差异化等的价值竞争
7、房地产受资源环境的约束走绿色、低碳、循环的路线
2014年中央经济工作会议指出,过去能源资源和生态环境空间相对较大,现在环境承载能力已经达到或接近上限,必须顺应人民群众对良好生态环境的期待,推动形成绿色低碳循环发展新方式。房地产行业也不例外,房地产行业走绿色、低碳、循环的路线更重要的意义在于处于国民经济各产业链中游的房地产,与20多个产业相关,若推动绿色低碳战略,不仅将拉动上游的绿色生产,也将拉动下游的绿色消费。
8、房地产风险在总体可控的情况下去杠杆化、去泡沫化
房地产行业近年来一直为我国经济的支柱产业。由于房地产行业关联行业较多,其对经济的重要性也越来越明显,反过来,经济对房地产行业的依赖度也越来越强。尤其是当前整个房地产行业库存高企。从市场层面来看,从国家统计局公布的11月份全国房地产开发销售数据来看,11月末,商品房待售面积59795万平方米,比10月末增加1556万平方米。
9、房地产调控的边际效应递减,市场需要更科学合理  的调控手段
本轮的房地产市场调控持续了四年之久,从实施限购政策的效果来看,除了一线城市以外,其他城市的限购作用在逐渐弱化,部分城市限购的效果甚至已经可以忽略。因此除一线城市以外,其他城市的限购也相继取消或者在一定程度有所放松。并且从调控的手段来看,行政的限贷、限购行为非市场化操作对于我国房地产市场的长期发展较为不利,因此从长久来考虑,我国房地产市场需要更为科学合理地调控手段,来解决深层次矛盾问题,促进房地产市场长期稳定健康发展,即长效调控机制。该机制将涉及土地、财税、金融等多个层面。
当前不动产登记系统已经排上日程,2014年12月22日,国务院总理李克强日前签发第656号国务院令,公布《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》),自2015年3月1日起施行。《条例》明确,为方便群众申请登记,对申请材料不齐全或者不符合法定形式,应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容,否则视为受理,未来土地扭转制度、房地产税收、房地产金融货币措施和直接融资将是市场化的调节重要手段。
10、房地产业的八大注重

房地产业今后的八大注重分别是:1.人 民 真 实的住房需求。2.市场和消费需求的心理变化。3.引导社会的消费预期。4.产权与转让产权的合理性和税收安排。5.企业家的创造力和才能发挥。6.房地产教育和人力资源素质的提升。7.房地产生产和消费的生态文明。8.房地产依赖网络科技进步与思维全面创新。

    以上为美家乐集成灶摘录供大家品鉴。

                  

 

 
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